Пуэрто-Ваярта — один из самых привлекательных курортов Мексики на побережье Тихого океана.
Текущее состояние рынка недвижимости Пуэрто-Ваярты
COVID-19 вызвал массовый бум на рынке недвижимости Пуэрто-Ваярты, особенно в новом строительстве. Причины просты: никто не хотел продавать свои квартиры у моря в городе, который оставался относительно открытым, поэтому люди покупали недвижимость на стадии предварительных продаж.
Западное побережье США и Канады имело множество ограничений, а Пуэрто-Ваярта был всего в нескольких часах полёта и оставался открытым. Это привело к притоку инвесторов — от противников вакцинации, ищущих свободу, до представителей ЛГБТК-сообщества и пенсионеров, желающих играть в гольф.
Сейчас рынок переживает небольшую коррекцию. Это не крах, как в Тулуме, а просто консолидация на новом уровне. Однако предварительные продажи стали рискованными — многие неопытные застройщики, начавшие проекты во время COVID, теперь испытывают трудности с продажами. Рынок на ближайшие годы, вероятно, будет характеризоваться относительной ценовой стабильностью.
5 ключевых катализаторов роста рынка Пуэрто-Ваярты
1. Развитие инфраструктуры
Международный аэропорт Пуэрто-Ваярты
Аэропорт Пуэрто-Ваярты переживает бум. В 2022 году это был мексиканский аэропорт с самым высоким ростом пассажиропотока по сравнению с 2021 годом — впечатляющие 51%. Аэропорт расширяется: модернизируется главный терминал и строится второй. Это увеличит пропускную способность и привлечёт ещё больше туристов и цифровых кочевников.
Новый терминал должен открыться в конце 2026 года и станет первым аэропортом в Латинской Америке с нулевым выбросом углерода. Это интересный элемент, учитывая, что город нацелен на высококлассный туризм, более чувствительный к экологическим вопросам.
Новая автомагистраль до Гвадалахары
Огромный катализатор — новая автомагистраль, наконец завершённая в конце 2024 года после 13 лет планирования и строительства. С точки зрения местного туризма это масштабный прорыв.
В метрополии Гвадалахары проживает 5,5 миллионов человек. Раньше этим людям требовалось более 5 часов на дорогу в одну сторону. Теперь этот путь занимает менее 3-х часов.
2. Цифровые кочевники
Всего в нескольких часах полёта от Пуэрто-Ваярты находится огромный рынок высокооплачиваемых американцев, которые одновременно осознали несколько вещей:
- Они могут работать почти полностью удалённо
- Они могут работать из-за границы, покидая всё более токсичную среду в США
- Они могут жить качественной жизнью за меньшие деньги за границей и во многих случаях экономить на налогах
Миллионы американцев либо уже пришли к этим выводам, либо скоро придут. Несмотря на требования вернуться в офис, гораздо больше предпринимателей и людей работают онлайн, чем раньше.
Начинающие американские цифровые кочевники будут придерживаться известных брендов в плане туристических направлений, что является позитивным фактором для инвестиций в недвижимость Пуэрто-Ваярты.
3. Беженцы от токсичной североамериканской политики
Приток уже начался и будет расти. Речь идёт о людях всех политических взглядов и возрастов, которые переезжают в Мексику на постоянной основе:
- Либералы, бегущие от Трампа: Недовольные траекторией США, они массово переезжают в Европу, Панаму и Мексику. Пуэрто-Ваярта благодаря близости к Западному побережью и большой гей-сцене привлекает многих либералов.
- Консерваторы: Предыдущая волна американцев и канадцев, уехавших во время COVID в поисках свободы. Многие остались и сформировали сообщества.
- Аполитичные американцы: Они просто хотят жить в мире вдали от всей этой суеты. Пляж в Мексике — хорошее место для этого.
4. Пешеходная доступность
Это один из ключевых аргументов в пользу недвижимости Пуэрто-Ваярты по сравнению со многими другими направлениями в Латинской Америке. Пешеходная доступность города отличная — не только на набережной, но и в городе. Есть велосипедные дорожки на главных артериях, а также легкая в понимании и использовании автобусная система.
6. Безопасность
Пуэрто-Ваярта относительно безопасный город.
Где инвестировать в Пуэрто-Ваярте: региональный обзор
Марина Ваярта
Этот район очень комфортен для жизни, и многие экспаты живут здесь. Гуляйте по утрам, и рестораны будут забиты североамериканцами на бранче. Однако этот район достиг пика. Он приятный, но дальнейшего роста не планируется. Для жизни — да. Для инвестиций — нет.
Нуэво Ваярта
Нуэво Ваярта абсолютно завораживающий в том смысле, что вы можете забыть, что находитесь в Мексике. По сути это большой закрытый посёлок с отелями, торговыми центрами, частными клиниками, частными школами и собственным первоклассным пляжем.
В некоторых отношениях это немного китч (подумайте о поддельных пирамидах майя), но во многих отношениях он предлагает все удобства дома. Как чистая инвестиция я бы держался подальше, так как он уже довольно застроен. Вы смотрите на легко $400 за квадратный фут для нового строительства. Однако это отличный вариант для жизни.
Букериас и Ла-Крус
Растущий район. Ещё много места для строительства. Инфраструктура абсолютно не на том уровне. Грунтовые дороги, строительные площадки, и марина не такая привлекательная. Но это изменится. Автомагистраль проходит рядом, и аэропорт близко, поэтому этот район определённо будет развиваться со временем. Для прироста капитала это, вероятно, неплохая игра.
Пунта-Мита
Очень дорого. Вариант для жизни. Высококлассные застройки и чрезвычайно приятный район с великолепными видами и приличной инфраструктурой.
Саюлита
Действительно крутая серферская деревня, которая превратилась в Тулум Пуэрто-Ваярты. Даже в низкий сезон она переполнена молодыми цифровыми кочевниками. Там даже есть хостел Selina, что многое говорит о направлении.
Но недвижимость уже дорогая. Сейчас это вариант для жизни.
Сан-Панчо
Следующая Саюлита. Если вы хотите атмосферу Саюлиты со скидкой и потенциалом роста, это то место. Это всего 15 минут на такси, если вы хотите повеселиться в Саюлите время от времени.
Ло-де-Маркос
Если бы мне пришлось спекулировать где-либо на побережье, это было бы в этой деревне. На данный момент здесь почти нет туристов, и пляж первозданный. Туристическая инфраструктура почти отсутствует, но в результате это ощущается как живописное место.
Я считаю, что эта деревня представляет собой лучшую спекуляцию и шансы на сильный рост капитала. Развитие неизбежно придёт в этот район с новой автомагистралью как большим катализатором. Это приличная долгосрочная спекуляция.
Ла-Пеньита / Ринкон-де-Гуаябитос
Относительно большой непривлекательный город, ориентированный на мексиканцев с низким и средним доходом. Это была бы ставка на мексиканский средний класс, и автомагистраль сделала его ещё более доступным для Гвадалахары. Пляж хороший, но все здания в городе выглядят так, будто их последний ремонт был в середине 90-х. Определённо не место, где вы хотели бы проводить время сейчас.
Районы города: где инвестировать в недвижимость Пуэрто-Ваярты
Центро
Это классический район со знаменитой набережной, мощёными улицами, бутик-отелями, барами, клубами и художественными галереями. Если вы хотите купить в центральном расположении, это лучшее, что может предложить Пуэрто-Ваярта. Однако цены дорогие. Будет сложно получить приличную норму капитализации, однако ваша заполняемость будет очень высокой. В целом я рассматриваю это как вариант для жизни.
Зона Романтика
Известна как один из лучших районов Пуэрто-Ваярты вместе с Центро. Это большое направление ЛГБТК, но только небольшая часть района посвящена этой аудитории. Вы также найдёте множество пенсионеров из Северной Америки, цифровых кочевников и т.д. Из-за цены недвижимости трудно получить высокие нормы капитализации. Это вариант для жизни, который можно сочетать с размещением квартиры на Airbnb, когда вас нет в городе.
5 де Дисьембре
Большинство встреченных мной цифровых кочевников останавливаются в этом районе, потому что он находится рядом с Центро, более доступен, имеет хороший доступ к пляжу и всё больше усеян милыми кафе и ресторанами. Этот район не дешёвый, но поставляется со скидкой 20% к центру. Вероятно, в этом районе ещё есть немного потенциала роста по мере появления новых бизнесов.
Версаль
Мне действительно нравится этот район с инвестиционной точки зрения. Почему? Потому что милые кафе и рестораны продолжают появляться, и люди "в курсе" всё чаще ходят сюда на ужин и напитки. Это абсолютно не на туристической карте и действительно известно только некоторым людям, которые живут в Пуэрто-Ваярте постоянно.
Это тренд, но он всё ещё на ранней стадии игры. Район пока не выглядит великолепно, и есть много мрачных зданий. Это, в сочетании с относительной близостью к пляжу и аэропорту, делает его выдающимся с точки зрения потенциала роста. Это моё любимое место для инвестиций в недвижимость в Пуэрто-Ваярте вместе с Ласаро Карденасом.
Ласаро Карденас
Этот район на одну ступень ниже Версаля. Здесь мало что происходит, но время от времени появляется красивое новое здание и странное милое кафе. Он зажат между 5 де Дисьембре со всеми его цифровыми кочевниками и Версалем с его крутыми ресторанами и барами. По мере роста Пуэрто-Ваярты неизбежно вырастет и Ласаро Карденас. Для долгосрочного прироста капитала это очень хорошая ставка.
Зона Отелера
Как следует из названия, в этой части города в основном отели, хотя жилых башен больше, чем, например, в гостиничной зоне Канкуна. Я бы не покупал там в качестве инвестиции. Цены высоки, и я не вижу большого потенциала роста.
Анализ доходности: примеры расчётов
Долгосрочная аренда
Для двухкомнатной квартиры стоимостью $449,000 возле Версаля:
- Общая стоимость покупки (с расходами): $478,540
- Годовой доход от аренды (90% заполняемость): $18,360
- Годовые расходы: $7,860
- Чистый доход: $10,500
- Чистая доходность: 2,2%
Краткосрочная аренда (Airbnb)
Для той же квартиры:
- Высокий сезон (5 месяцев, 75% заполняемость, $150/ночь): $17,156
- Низкий сезон (7 месяцев, 60% заполняемость, $95/ночь): $12,169
- Общий валовой доход: $29,325
- Годовые расходы: $16,125
- Чистый доход: $13,200
- Чистая доходность: 2,8%
Краткосрочная аренда позволяет использовать квартиру для себя часть года, покрывать все расходы и всё ещё получать небольшой денежный поток.
Кому стоит инвестировать в Пуэрто-Ваярту?
1. Люди, желающие проводить часть года в Пуэрто-Ваярте
Многие хотят совместить образ жизни с возможностью сдавать недвижимость в аренду. Пуэрто-Ваярта — прекрасное место для жизни, находящееся в часовом поясе Западного побережья. Чтобы максимизировать ROI, рекомендуется размещать квартиру на Airbnb с середины ноября до конца апреля, что является пиковым сезоном.
Инвестиция в недвижимость Пуэрто-Ваярты минимум $300,000 при правильной структуре даёт инвестору право на получение резидентства в Мексике.
2. Люди, желающие жить в Пуэрто-Ваярте круглый год
Пуэрто-Ваярта превратился из сезонного направления в полноценное круглогодичное место. Это очень приятное место как для пенсионеров, так и для молодых людей. Тот факт, что он всё лучше связан с США и Канадой, делает Пуэрто-Ваярту всё более пригодным для жизни.
3. Американцы и канадцы, желающие диверсифицировать активы
Люди, которые хотят диверсифицироваться от западных стран без принятия геополитического риска. Мексика вряд ли будет вовлечена в какую-либо войну, и инвестиции приветствуются со всего мира. Пуэрто-Ваярта не является дешёвым направлением, но он очень устоявшийся и важно, что поставляется с минимальным валютным риском на доход от аренды, так как арендная плата часто устанавливается в долларах США, а не в мексиканских песо.
Итоговые выводы
В целом я рассматриваю рынок недвижимости Пуэрто-Ваярты в основном как решение об образе жизни с небольшим денежным потоком на стороне для людей, которые хотят сдавать свою недвижимость в аренду на части года.
По сравнению с Плайя-дель-Кармен, я бы сказал, что потенциал прироста капитала меньше, так как цены выше. Однако риск снижения также меньше из-за того, что Пуэрто-Ваярта является гораздо более устоявшимся направлением и очень близок к крупным финансовым центрам Калифорнии. Это более устойчивый рынок.
Люди любят Пуэрто-Ваярту и его окрестности за красоту природы, возможности образа жизни, сёрфинг и приличное транспортное сообщение. Это не собирается меняться. Новая автомагистраль и терминал аэропорта только укрепят Пуэрто-Ваярту как премиальное и хорошо связанное направление.
Ключевые районы для инвестиций:
- Версаль и Ласаро Карденас — максимальный потенциал роста
- Ло-де-Маркос — лучшая прибрежная спекуляция
- Зона Романтика — для образа жизни с высокой заполняемостью
Доходность невысока (2-3%), но это компенсируется возможностью личного использования и потенциалом долгосрочного роста капитала в развивающихся районах.