Недвижимость в Мексике: руководство покупателя (Mexico Real Estate Guide)

Мексика ― одна из лучших стран мира для отдыха, проживания и инвестирования в недвижимость. Как и в любой другой стране здесь есть свои особенности при покупке недвижимости.

• Ограниченная зона
• Банковский траст (Fideicomiso)
• Покупка через мексиканскую компанию
• Покупка напрямую
• Нотариус
• Координация сделки

Ограниченная зона

В 1917 году в Мексике были введены ограничения на иностранное владение землей и недвижимостью вдоль береговой  и приграничной линии. Это было связано с историческими событиями, когда Мексика потерял значительную часть своей территории из-за конфликта с США. Ограниченная зона распространяется на 50 км от берега и на 100 км от государственной границы.

В 1970 году был введен Закон о трасте (Fideicomiso) и ситуация изменилась. Согласно новым правилам, иностранцам стало разрешено покупать землю в пределах ограниченной зоны, используя банковский траст. В соответствии с этой системой, иностранный покупатель выступает бенефициаром, а мексиканский банк ― попечителем. Покупателем может выступать в том числе и иностранная компания.

В начале 1990-х годов в Мексике приняли новый Закон о корпорациях, который также разрешил иностранцам владеть недвижимостью, зарегистрированной на мексиканское юридическое лицо. С этого момента иностранные покупатели смогли иметь полноценное прямое право собственности на землю и недвижимость, без участия банка и без оплаты трастовых взносов. Компания может существовать до тех пор, пока акционеры не примут решение о ее ликвидации. Кроме того, акции компании можно продавать или передавать в наследство. Дополнительным преимуществом оформления недвижимости на юридическое лицо, является то, что при наличии компании иностранец может оформить себе рабочую визу (при соблюдении определенных условий).

Таким образом покупка недвижимости иностранными лицами в пределах ограниченной зоны абсолютно законна и прозрачна.

Банковский траст (Fideicomiso)

В конституции Мексики 1917 года есть статья, которая запрещает иностранцам владеть недвижимостью в Мексике, расположенной в «ограниченной зоне» - на территории в пределах 100 км от государственной границы и 50 км от береговой линии. В 1973 году правительство Мексики проявило экономическое благоразумие и разрешило иностранные инвестиции в «ограниченной зоне» посредством банковского траста (fideicomiso). С тех пор иностранцы чаще всего покупают жилую недвижимость в «ограниченной зоне» именно через банковский траст.

Fideicomiso - это доверительная операция купли-продажи недвижимости, производимая мексиканским банком от имени покупателя (Scotia Bank, HSBC, Banamex, Santander, Banko Bahia и другими). Банк выступает в качестве доверительного управляющего, а покупатель или назначенные им лица являются бенефициарами. Будучи бенефициаром, иностранный владелец полностью контролирует траст и использование недвижимости, а также принимает все инвестиционные решения. Операция Fideicomiso дает бенефициару безусловное и безотзывное право контролировать приобретаемую собственность: использовать, сдавать в аренду, улучшать, продавать, а также передавать в наследство и дарить.

Fideicomiso служит для того, чтобы иностранцы могли купить недвижимость в «ограниченной зоне» Мексики, обходя запрет Статьи 27 Конституции Мексики. Конституция Мексики включает пункты, разработанные специально для защиты мексиканских земель и предотвращения потерь больших земельных участков, с чем Мексика исторически сталкивалась. Вместо того чтобы изменить свою Конституцию, Мексика разработала и внедрила Fideicomiso, чтобы поощрить иностранные инвестиции в прибрежные и приграничные районы. Недвижимость за пределами «ограниченной зоны» может быть приобретена иностранцами напрямую, без необходимости совершения доверительных банковских операций.Доверительная собственность на недвижимость в Мексике оформляется банком на бенефициара и не является активом банка, поэтому над ней не могут быть произведены какие-либо юридические действия от лица банка. Доверительная собственность является собственностью бенефициара.

Покупка через банковский траст (fideicomiso) – безопасный способ покупки недвижимости. В качестве доверительного управляющего могут выступать только те банки, которые уполномочены на это в соответствии с банковским законодательством Мексики. Фактически, покупая недвижимость через банковский траст, покупатель имеет все те же права, что и в случае покупки напрямую.

3 стороны, участвующие в банковском трасте:

1. Продавец недвижимости (исп. Fideicomitente)
2. Банк, выступающий в качестве доверительного собственника и держателя правового титула (исп. Fiduciario).
3. Бенефициар или покупатель недвижимости (исп. Fideicomisario)

Покупка через банковский траст (fideicomiso) потребует немного больше времени и дополнительных расходов, чем покупка напрямую, но это очень удобный инструмент, и экспаты, покупающие недвижимость даже за пределами ограниченной зоны, например, в колониальных городах, иногда предпочитают покупку через банковский траст, хотя могли бы покупать напрямую.

Владение недвижимостью через банковский траст имеет свои преимущества:

1. Вы можете назначить в качестве бенефициара более одного лица. Например, муж и жена могут стать совладельцами недвижимости. В результате, если один из них умирает, то второй получает мгновенный 100% контроль над недвижимостью.  
2. Вы можете назначить наследника. То есть в случае смерти владельца или совладельцев, сразу же появляется новый бенефициар по банковскому трасту, которому, кстати, необязательно быть родственником первоначальных владельцев. В этом случае все права на недвижимость быстро и беспрепятственно переходят наследнику, при этом ему даже необязательно находиться в Мексике.

Это особенно удобно для супругов во втором браке с разными детьми, для друзей, желающих совместно владеть недвижимостью, для гомосексуальных пар. Эти преимущества важны еще и потому, что позволяют быстро и без проблем передавать права на недвижимость, избегая судебных разбирательств и оплаты налога на наследство.

Траст оформляется на срок 50 лет, а потом подлежит продлению. Если вы покупаете недвижимость, которая уже находится в банковском трасте, то вы можете либо оформить новый траст на 50-летний срок, либо стать бенефициаром по существующему трасту. Траст можно переоформить в любой момент. Плата за обслуживание такого траста обычно составляет $400-500 в год.

Стоимость первоначального оформления траста – примерно вдвое выше. Учтите, что эти тарифы ежегодно пересматриваются, обычно в сторону повышения.

При оформлении траста, уточните в банке, будут ли они присылать вам уведомления об оплате. Удивительно, но банки не всегда это делают, и тогда вам придется самостоятельно контролировать график оплат и своевременно делать взносы, иначе придется платить штраф.

Fideicomiso оформляется только на один объект недвижимости. Иногда можно объединить в одной сделке два смежных объекта, но вообще банковский траст оформляется на каждый отдельный объект недвижимости. Если покупатель приобретает сразу несколько объектов, на каждый из них нужно оформлять отдельный банковский траст.

Покупка через мексиканскую компанию

Недвижимость также можно оформить на мексиканскую компанию. Это удобно, когда недвижимость покупается с целью последующей перепродажи, для сдачи в аренду, или когда лицо владеет более чем одним объектом недвижимости.

Иностранцы могут полноправно владеть и управлять мексиканскими компаниями. Для создания компании в Мексике требуются два или более учредителя, которые будут совместно контролировать 100% компании. При этом ни один из учредителей не должен быть гражданином Мексики. После того, как компания зарегистрирована, она имеет право приобретать собственность в любом районе Мексики, включая «ограниченную зону». При помощи компаний иностранные владельцы получают право не только приобретать и контролировать недвижимость, но и полноправно управлять ею.

Создание мексиканской компании предполагает соответствие ряду требований:

• Минимум 2 акционера любой национальности возрастом от 18 лет.
• Один из акционеров должен выступать управляющим партнером и должен иметь вид на жительство в Мексике.
• Компания должна ежемесячно сдавать отчеты о доходах и расходах в Мексиканское казначейство. Отчеты должен составлять сертифицированный бухгалтер. Также нужно учитывать, что мексиканская компания платит налоги и не сможет избежать оплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости.

Преимущества владения недвижимостью через компанию в Мексике:

• Возможность владения недвижимостью площадью более 2,000 кв.м.
• Отсутствие ограничений по количеству объектов недвижимости, находящихся в собственности.
• Компания дает возможность одному или нескольким акционерам легально жить и работать в Мексике круглый год.

Регистрация мексиканской компании стоит $2,000 долларов США. Кроме того, вам нужно будет платить около $100 каждый месяц в бухгалтерскую фирму, которая будет сдавать отчетность фирмы в соответствии с законодательством Мексики.

Покупка напрямую

Покупка недвижимости иностранцами напрямую (escritura pública en dominio directo) возможна для недвижимости за пределами «ограниченной зоны». В этом случае вы становитесь непосредственным владельцем недвижимости. Даже в этом случае вам потребуется разрешение от Министерства иностранных дел (обычно этим занимается нотариус). Покупая недвижимость напрямую, вам не придется платить никаких ежегодных взносов. В этом случае покупатель тоже может назначить наследника, которому перейдет право собственности на недвижимость после смерти владельца через оформление завещания.

Нотариус

Мексиканский нотариус (Notario Publico) является лицензированным адвокатом, получившим сертификат Федерального и регионального правительства, удостоверяющего право выступать в качестве официального и беспристрастного представителя правительства Мексики. По требованиям мексиканского правительства нотариусы в Мексике сдают строгий экзамен и являются представителями правительства. Они обеспечивают строгое соблюдение норм безопасности и правил при оформлении оригинальных записей и документов, а также вносят записи в Государственный реестр собственности. Роль нотариуса очень важна в Мексике и нотариус может быть привлечен к ответственности при нарушении норм гражданского и уголовного кодексов.

В Мексике функции нотариуса выходят далеко за пределы заверения подписи. Нотариус в Мексике – это юрист, который прошел дополнительное обучение и сдал соответствующие экзамены. Нотариусы официально назначаются губернатором штата на пожизненной основе. Нотариус объясняет клиенту процедуру оформления сделки, проверяет наличие свободного правового титула, оформляет документы и подтверждает законность сделки. Он должен присутствовать в момент заключения сделки и заверить ваши личные данные. Если вы покупаете недвижимость через брокера, у него, без сомнения, есть нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Нотариус выполняет целый ряд задач, в том числе осуществляет проверку подлинности юридических документов, расчет налогов на прирост капитала, а также несет ответственность за ратификацию всех сделок с недвижимостью в Мексике. Любая сделка с недвижимостью, не ратифицированная в присутствии нотариуса и не зарегистрированная должным образом в Государственном реестре считается недействительной и не подлежит исполнению.

При заключении сделок с недвижимостью, нотариус несет равную ответственность как за покупателя, так и за продавца и в конечном счете является ответственным лицом перед мексиканским правительством. Работа нотариуса заключается в обеспечении законности передачи права собственности, расчете и удержании налога на доход от прироста капитала от имени правительства, сборе налога на приобретение покупателем недвижимости и его выплате Министерству иностранных дел, координации процедур оценки, проверке документов, удостоверяющих, что имущество покупателя не заложено или арестовано, документов, подтверждающих, что у него нет задолженностей, а также делает запросы на получение всех необходимых для совершения сделки разрешений. После совершения сделки, нотариус должен внести соответствующую запись в Государственный реестр и зарегистрировать объект в налоговых (кадастровых) органах.

Координация сделки

Помимо нотариуса важную роль в успешном осуществлении сделки играет координатор (closing coordinator).

Это может быть опытный риэлтер или адвокат. Он не только представляет и защищает ваши интересы при совершении сделок, но и поможет вам сэкономить деньги и время. Такие профессионалы участвуют во множестве различных операций и имеют личные контакты в банках, с нотариусами и представителями мексиканского правительства. Они всегда в курсе самых выгодных цен и низких пошлин, что помогает покупателям снизить расходы.

Вы также можете проконсультироваться с ними о таких юридических возможностях, как налоговое планирование, затраты на сделки с недвижимостью, оплачиваемые продавцом, и способы получения права на собственность, чтобы убедиться, что вы не упустили ни одну из них. Зачастую совет профессионала может помочь покупателю сэкономить не одну тысячу долларов.